買二手房的注意事項

面對日益高漲的房價，購買二手房有很大的優勢，相比新房二手房比較適合大眾但是二手交易中的簽約、繳稅、貸款、過戶交接等流程要複雜的多，如果一些流程不懂會很麻煩。下面介紹買二手房的相關注意事項。

操作方法

（01）核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。

（02）要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的證件，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書，看是否被允許買賣。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長曆史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。要認真考察房屋周圍有無汙染源，如噪音、有害氣體、水汙染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下週圍的鄰居，對這裡的環境和生活方便度會有更深入的瞭解。

（03）如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。

（04）關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之。

（05）建議大家在買二手房過程當中雙方見面現在二手房市場有很多不規範的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業主和賣家，這過程中就會發生比較大的價差。有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規和行業管理上這是違規違法行為，但是很多購房人不知道。

（06）在初步協議中要寫認購款還是定金必須清楚。中國擔保法第89條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金並不是簽訂二手房買賣合同的一個必經程式，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同籤不成，購房者可以全身而退，不留任何後患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同籤不成所交款項就應該退回。

（07）在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。買賣二手房的時候，人們往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關規定，一戶頭上只能上一戶人，在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到以後孩子上學等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出後，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續。為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律後果。必要的時候，可以和原房主一起到當地派出所確認其戶口是否全部遷走，然後再辦理產權手續或結清購房款。 一定在合同中註明並約定不能如期遷出時的懲罰措施。

（08）房子交接完畢，房產登記過戶後當日，才應該付清全部房款。如果不能按時交房，以及買方在未取得房地產證前，則根據情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。這方面應在《房屋買賣契約》中註明暫扣多少房款的具體數字 。按照房地產交易中心規定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委託領證公證手續。交易的契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。