公積金貸款額度怎麼計算

隨着各地樓市調控政策加強以及銀行收緊房貸政策的影響，想要用商業貸款買房變得愈發困難，所以不少購房者轉而將目光投向公積金，雖然説公積金貸款審批嚴格，貸款額的也不見得會比商業貸款高，但畢竟3.25%的利率僅相當於基準利率4.9%的6.6折。

換句話説，同樣是50萬的貸款，在20年等額本息還款的狀況下，公積金貸款會比商業貸款節省利息約10萬元!

但問題是，很多購房者在使用公積金貸款的時候卻發現自己的公積金並不能貸出理想的額度，那麼公積金的貸款額度究竟是如何計算出來的呢?

經過深入研究，公積金貸款額度要根據貸款最高限額、住房公積金賬户餘額、還貸能力和房價成數四個方面來計算，四個條件得出的最小值就是申請人可貸的最高數額。一般是在申請公積金貸款後，由銀行經過審核給出，具體的計算方法如下：

首先來説一下最高限額如何計算

使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額應該視各地公積金中心規定而定;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，各地公積金中心也會對貸款最高限額做出約束。

申請貸款時職工或其配偶正常繳存按月住房補貼的，參照正常繳存補充住房公積金的規定執行。

計算出的貸款額度數值保留到千位，千位以下不為零的千位加一。

按照住房公積金賬户餘額計算的貸款額度

購買限價商品住房或經濟適用住房，貸款額度不得高於職工申請公積金貸款時住房公積金賬户餘額(同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬户餘額之和，下同)的15倍或者20倍，住房公積金賬户餘額不足2萬元的按2萬元計算。

這裏需要説明的是，因為各地公積金管理中心的規定不一樣，在按照賬户餘額計算的時候，有的地區會按照賬户餘額的15倍計算，有的則會按照20倍計算。

貸款購買首套自有住房的，貸款額度不得高於職工申請公積金貸款時住房公積金賬户餘額的15倍或者20倍，住房公積金賬户餘額不足2萬元的按2萬元計算。

以下情況貸款額度不得高於職工申請貸款時住房公積金賬户餘額的10倍，住房公積金賬户餘額不足2萬的按2萬計算：貸款購買第二套住房的;購買公有現住房的;在農村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的。

按照房屋價格計算的貸款額度

簡單來説，計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數，但具體情況所應用的標準也不一樣。

購買商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用房或私產住房。職工家庭(包括職工、配偶及未成年子女，下同)貸款購買首套住房(包括商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用住房或私產住房)，貸款額度不超過所購房屋價格的80%。其中私產住房的房屋價格為購房全部價款與房屋評估價格的較低值。

職工家庭貸款購買第二套及其他符合購房條件的再次購買自有住房的，貸款額度不超過所購房屋價格的70%。

需要提醒的是，在房價暴漲之後，很多城市重啟了樓市限貸政策，“貸款額度不超過所購房屋價格的80%”及“二套房貸款額度不超過所購房屋價格的70%”的規定在諸如北京、上海、深圳等城市已不適用，所以在計算額度前，購房者可以先諮詢當地的公積金管理中心，視情況重新計算額度。

當然，還需注意的情況有，購買定向安置經濟適用住房的，貸款額度還應不高於所購住房全部價款與房屋補償金的差價。

購買公有現住房的，貸款額度不超過所購房屋價格的70%;在農村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過其所需費用的70%。

按借款人還貸能力來計算

貸款申請人本人貸款

具體計算公式：借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×40%-借款人貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

夫妻雙方共同貸款

計算公式：(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×40%-夫妻雙有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

其中還貸能力系數最低一般規定為40%，月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。

好了，想必購房者在一一計算過這些情況後，就能得出一個大概的貸款額度，當然這個額度還會與最後的額度有所差別，畢竟貸款額度還將涉及貸款人諸如工資流水，社保繳納等其他情況。