房地產開發流程

房地產開發房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。

操作方法

（01）一、內資房地產綜合開發公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業名稱預先核准4、辦理工商註冊登記5、辦理税務登記

（02）二、外資房地產開發公司的設立6、申請批准項目建議書7、辦理企業名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業批准證書10、辦理企業登記

（03）房地產開發流程公司設立階段的相關税費1、企業法人開業登記費2、企業法人變更登記費3、企業法人年度檢驗費4、補、換、領證照費

（04）房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告

（05）房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關税費1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費

（06）一、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委託作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環保“三廢”治理方案9、委託環境影響評價並報批10、建設工程勘察招、投標11、委託地質勘探12、委託初步設計13、申報、審定初步設計

（07）二、房地產開發項目的市政配套14、徵求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合

（08）房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關税費1、工程勘察(測量)費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費

（09）一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地委託釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委託地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還

（10）二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批准

（11）三、集體土地的徵用17、徵用集體土地用地申請18、到擬徵地所在區(縣)房地局立案19、簽訂徵地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區(縣)房地局審核各項協議23、市政府下文徵地24、交納菜田基金、耕地佔用税等税費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結户口27、調查户口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、徵地結案

（12）取得房地產開發項目土地使用權的相關税費1、地價款(土地出讓金)2、資金佔用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閒置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用税10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、徵地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地佔用税

（13）房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、委託進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理户口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關税費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費(週轉費)5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費

（14）房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣(天然氣)廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建設工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件並核准20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核准，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書並送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理31、辦理質量監督註冊登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節税37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衞部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記^ 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關税費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費(大市政費)9、開發管理費10、城建綜合開發項目管理費11、建築行業管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衞設施費17、生活服務設施配套建設費(小區配套費)18、電源建設集資費(用電權費)19、外部供電工程貼費(電貼費)20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委託招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、佔道費33、固定資產投資方向調節税第七步 房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(銷)售許可證》2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續11、辦理產權過户手續二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議14、辦理《內銷商品房預(銷)售許可證》15、銷售項目備案16、委託中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用説明書24、辦理產權立契過户手續三、北京市房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協議28、租賃當事人辦理租賃登記手續29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關係的終止四、北京市房地產出租的專項(外地來京人員)管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

（15）五、北京市房地產的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產抵押登記39、抵押房地產的佔管40、抵押房地產的處分房地產開發項目經營階段的相關税費1、營業税2、城市維護建設税3、教育費附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企業所得税8、個人所得税9、房產税10、城市房地產税11、房屋產權登記費12、房屋所有權證工本費13、房產共有權執照費14、房屋他項權利執照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續費17、房屋租賃審核備案手續費18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續費22、房屋公證估價手續費23、房地產價格評估費24、房地產中介服務費

（16）第八步 房地產開發項目的物業管理階段房地產開發項目物業管理階段的法律程序1、物業管理單位經營資質審批2、簽署物業管理委託合同3、居住小區的物業接管綜合驗收4、物業使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保證書和使用説明書7、物業管理服務基本要求8、物業管理委員會的設立房地產開發項目物業管理階段的相關税費1、居住小區物業管理啟動經費2、共用部位共用設施設備維修基金3、普通居住小區物業管理費4、高檔住宅物業管理費5、經濟適用住房小區物業管理費6、供暖費