房產交易税的計算方法

房產交易税計算方法：
賣方：①印花税--0.05%，②營業税--5.5%（個人購買住房不滿5年的普通住房），③個人所得税（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的税金－合理費用）×20%
買方：①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的優惠税率，即住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房）--3%（非普通住宅按3%税率徵收契税），②印花税--0.05%

例子

（01）第一類：二手商品房甲購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，現在以65萬元給乙。那麼（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：印花税＝成交額×0.05％＝65萬×0.05％＝325元營業税＝成交額×5.5％＝65萬×5.5％＝35750元根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納税人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得税額；能提供完整資料的，按應繳個税額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個税將會有兩種算法：①按照20%徵税：（商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。）個税＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的税金－合理費用）×20% ＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20％萬＝17185元②按照1%徵税：個税＝住房轉讓收入×1%＝65萬×1%＝6500元如果按20%徵收個税，那麼，甲所需交納的税費總額為53260元；如果按1%徵收個税，那麼，甲所需交納的税費總額為42575元。（二）乙購買房屋需要交納的税費為：由於該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税＝成交額×1.5%＝65萬×1.5%＝9750元印花税＝成交額×0.05%＝65萬×0.05％＝325元乙所需交納的税費總額為10075元。

（02）第二類：已購公房甲購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，現在以50萬元給乙。由於該套房屋已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房，因此甲時無需交納營業税和個人所得税。其它税費為：（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：印花税＝成交額×0.05％＝50萬×0.05％＝250元甲所需交納的税費總額為250元。（一）乙轉讓房屋需要交納的税費為：由於該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税＝成交額×1.5%＝50萬×1.5%＝7500元印花税＝成交額×0.05%＝50萬×0.05％＝250元乙所需交納的税費總額為7750元。第三類：二手經濟適用房甲購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，現在以54萬元給乙。根據政策規定，未滿五年的經濟適用房時不用交納個税。其税費具體為：（一）甲轉讓房屋需要交納的税費為：印花税＝成交額×0.05％＝54萬×0.05％＝270元營業税＝成交額×5.5％＝54萬×5.5％＝29700元甲所需交納的税費總額為29970元。（二）乙轉讓房屋需要交納的税費為：由於該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税＝成交額×1.5%＝54萬×1.5%＝8100元印花税＝成交額×0.05%＝54萬×0.05％＝270元乙所需交納的税費總額為8370元。

税收詳解

（01）1、契税有1.5％和3％兩種。契税徵收税率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優惠税率，非普通住宅則按3%税率徵收契税。

（02）2、營業税有徵收和不徵收兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓，則業主需支付成交額的5.5％作為營業税；如果已滿5年則不需支付該税。

（03）3、營業税有全額營業税和差額營業税兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓，那麼必須支付成交額5.5％的全額營業税；如果個人購買的住房已滿5年再轉讓，普通住宅不用再徵收營業税，而非普通住宅（標準同契税優惠中談到的普通住宅標準）則需付售房收入減去購房價款的差額徵收5.5％的營業税。

（04）4、個税有20％和1％兩種。根據地税局現行執行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納税人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得税額。